Как продать ипотечную квартиру

Ипотека представляет собой очень заманчивый способ приобретения жилья, в котором нуждаются практически все. Но приобретая недвижимость при помощи ипотечного кредита, еще и получаешь долг в банке на 20-30 лет и потребность ежемесячного погашения этого долга. Это очень тяжело и в финансовом плане, и в психологическом. Поэтому, в этой статье рассмотрим вопрос, как продать ипотечную квартиру.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру и купить другую

Существуют ситуации, когда появляется необходимость продать жилье, купленное в ипотеку. Причин может быть масса: потребность в покупке другого жилья, невозможность погашения долга, переезд в другую область или страну – что угодно. И тут возникает вопрос: «Как продать ипотечную квартиру?», а также масса других вопросов, связанных с процедурой такой купли – продажи, с документацией, с погашением ипотеки и многим другим.

При возникновении проблем, которые нельзя решить в течение 2-4 месяцев, и которые осложняют погашение ипотечного займа. Стоит всерьез задуматься о поиске покупателя для квартиры. Если проблемы не будут решены в течение этого срока, то, скорее всего, дальше будет только тяжелее.

Распространенной причиной продажи ипотечного жилья стало желание приобрести жилье с большей площадью.

Это не является проблемой, если у заемщика есть нужная сумма для погашения ипотеки, а на деньги от продажи квартиры он сможет приобрести другое жилье.

Но бывают и другие проблемы, которые банк не может проигнорировать. К ним можно отнести выезды за границу (например, для ухода за родственником или для работы). В таких случаях выплачивать ипотеку становится проблематично, да и не целесообразно, поскольку квартира может и не понадобиться в будущем.

Роль банка в сделке купли-продажи ипотечного жилья

Банки имеют большую власть над заемщиками, поскольку квартиры находятся в залоге. Чтобы сдать в аренду или продать квартиру нужно получить разрешение банка. Отказать банк, в принципе, не может. Любому банку выгодно, чтобы долг был погашен. Но вот к выбору покупателя они отнесутся очень внимательно и щепетильно.

Все предполагаемые покупатели будут рассмотрены по тем же пунктам, что и любой заемщик:

  • доходы,
  • кредитная история,
  • стаж работы на последнем месте,
  • регистрация и прочие вопросы.

Если выбор покупателя будет сделан в спешке, то можно получить дополнительные расходы временных ресурсов и финансов со стороны банка, а это не желательно. Сотрудники банка могут рассказать, как продать квартиру в ипотеке и не получить от этого больших неприятностей.

Банк обязан официально подтвердить и заверить факт  возможности продажи обремененного жилья. Если этого не сделать, то заемщик не сможет снять с себя обязанности по выполнению кредитного договора и освободиться от него в принципе.

Если же все оформлено верно, то при последующей продаже жилья владелец будет опираться на документ официального характера, который будет исключать риски и подтверждать право на возможность продажи данного жилья.

Любой заемщик может приобрести новую квартиру и оформить ипотеку даже во время погашения уже имеющегося ипотечного займа, но удобнее его, все же, погасить. Главное условие в данных ситуациях, чтобы еще один займ не стал проблемой выплат по всем остальным займам и не ограничивал финансовые возможности заемщика в плане обеспечения семьи.

Методы продажи ипотечного жилья

Существует три метода продажи обремененного жилья:

  • переоформление ипотечного кредита;
  • расчет через банк;
  • наличный расчет.

Переоформление ипотечного кредита

Купля-продажа ипотечной квартиры посредством переоформления ипотеки является самым простой способ, но не самый безопасный. В результате своей рискованности это способ не пользуется особой популярностью.

Банки тоже не приветствуют такую форму продажи жилья. Но, тем не менее, в банке имеется специальная форма, которая заполняется и заемщиком, и будущим покупателем. При этом, кандидатура покупателя предварительно должна быть рассмотрена банком и одобрена, иначе сделки не будет.

По результатам сделки и все оформленным документам уже покупатель, а не продавец, должен платить ежемесячные взносы по ипотеке.

Наличный расчет в сделке купли-продажи

Как продать ипотечную квартиру и купить другую

Покупка – продажа ипотечной квартиры через наличный расчет более безопасный способ, но и хлопот тут больше. Перед процедурой проводятся долгие и частые встречи с банком, проверка потенциального покупателя, выяснение всех подробностей и нюансов сделки, и лишь после этого переходят к ее оформлению.

Согласно этой схеме покупатель и продавец отправляются к нотариусу, где заключают соглашение, в котором должна быть указана стоимость, погашаемая покупателем. Эта стоимость будет считаться авансом. С данным соглашением покупатель отправляется в банк.

Кроме соглашения у него должен быть документ, подтверждающий возможность продажи ипотечной квартиры.

В банке он погашает задолженность по ипотеке и получает документ, в котором четко описывается то, что банк не имеет претензий  по расчету и покупатель имеет возможность распоряжаться в дальнейшем данной жилплощадью.

На следующем этапе должен быть составлен договор купли-продажи и продавец получает оставшуюся разницу по стоимости жилья. Согласно договору купли-продажи новый владелец недвижимости вносится в Росреестр.

При последующем обращении в Росреестр с недвижимости снимаются обременения для дальнейших операций.

При себе важно иметь все документы:

  • паспорт,
  • копии и оригинал договора,
  • разрешение на продажу квартиры,
  • соглашение от нотариуса
  • другие документы, касающиеся сделки.

Ипотечная недвижимость и банковский расчет

Последний вариант проведения сделки – банковский расчет. Этот способ, как и предыдущий, весьма затратный по времени. Здесь тоже требуются уточнения и работа с банком перед самой сделкой. Операция может быть проведена только в банке и больше нигде.

Покупатель недвижимого имущества должен создать два счета в банке или разместить средства в двух ячейках. Одна сумма предназначается банку – для завершения ипотечной сделки, вторая сумма – это остаток общей стоимости, предназначенный продавцу.

После проведения операций покупатель получает документ, который подтверждает снятие претензий и требований по договору.

Как и в предыдущем случае, оформляется договор купли – продажи и проводится регистрация и снятие обременений в Росреестре.  Только после прохождения всех этих этапов продавец получает доступ к своей сумме, которая оставлена для него покупателем.

Договор купли продажи ипотечного жилья

Договор купли-продажи ипотечной квартиры (образец) должен содержать в себе следующую информацию:

  • данные продавца и покупателя;
  • данные банка, как залогодержателя;
  • предмет договора;
  • гарантийные условия;
  • порядок передачи объекта недвижимости (предмета ипотеки) в собственность покупателю и в залог банку;
  • обязательства, которые должны быть исполнены на основании залога квартиры;
  • порядок расчетов между сторонами;
  • права, обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • особые условия по договору;
  • срок действия данного договора.

Договор купли-продажи ипотечного жилья не сильно отличается от договора купли – продажи обычного жилья. Лучше, если договор будет составлен риэлтором и будет контролироваться нотариусом. Поскольку ответственность здесь большая.

Стоимость ипотечной квартиры в сделке купли-продажи

Как продать ипотечную квартиру и купить другуюЦена на ипотечную квартиру контролируется банком и заемщиком. Задача банка – проследить, чтобы цена данного объекта недвижимости была в пределах нормы – не завышалась и не занижалась.

Завышенная цена на квартиру в ипотеке может существенно задержать поиск потенциального покупателя, в то время, как заниженная цена не погасит всю задолженность по ипотечному кредиту. Все потери времени и средств не выгодны банку, так как он теряет свои самые ценные ресурсы.

Риски и опасности процедуры продажи

Поскольку банковская организация активно участвует в сделке купли-продажи ипотечного жилья, то риски, связанные с покупателем и его добропорядочностью исключены полностью. Вся процедура перевода средств контролируется банком, отвечает всем требованиям безопасности и полностью освобождает продавца от ипотеки. Покупатель, в свою очередь, становится полноправным собственником квартиры.

Минусами такой процедуры купли-продажи могут стать временные затраты. Данная процедура занимает большее количество времени, чем аналогичная процедура с необремененным жильем.

Во многом срок проведения сделки зависит от банка, от скорости, с которой он сможет подготовить закладную на недвижимость.

Иногда процедура затягивается на месяц: месяц с момента полного погашения задолженности по ипотечному кредиту до полной подготовки закладной.

Самой существенной проблемой данных сделок является контроль за целевым использованием средств: покупателю нужно проследить, что сумма пошла на погашение задолженности по ипотеке, а не на иные цели.

Кроме того, стоит знать, что соглашение сторон должно быть заверено нотариально в обязательном порядке, так как сам продавец может оказаться не очень добропорядочным, а это осложнит жизнь покупателя немного позже. Даже если продавец и покупатель родственники – нотариус обязателен.

Продать квартиру в ипотеке реально. Иногда, продажа является единственным разумным и возможным выходом из кризисной ситуации, и об этом не стоит забывать.

Покупка жилья

Купить новую квартиру после продажи старой не составит труда. Можно вновь воспользоваться услугами ипотечного кредитования, и сделать их более выгодными для себя, так как определенная сумма уже будет на руках, и она может стать первоначальным взносом. Важно просто до конца оформить все документы по продаже предыдущей собственности, а после браться за приобретение новой.

Как говорилось выше, купить новую квартиру в ипотеку можно на любом этапе.

Можно взять новую ипотеку даже тогда, когда не погашена первая, если доход позволяет это сделать. Условия по второй ипотеке могут оказаться более выгодными, так как банк уже имеет информацию о вас, как о клиенте и способен правильно рассчитать риски.

На все сделки нужно время. Не стоит торопить события. Лучше получить дополнительные консультации у специалистов и оформить все верно, чем попасть в неприятную ситуацию по недосмотру или халатности.

Всего комментариев: 0

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Вы можете использовать следующие HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>